房屋托管机构与房东、租客发生纠纷如何处理?

房屋托管机构与房东、租客发生纠纷如何处理?

 

房屋托管机构与房东、租客发生纠纷如何处理?

文/严谋蓉,2020-10-4

图片来源:Photo by Chromatograph on Unsplash

近两年,城市租房需求剧增,由于房屋租赁市场缺乏具体的法律监管,社会乱象频出。特别是目前频频爆雷的房屋租赁机构卷款跑路的情形,让众多的房东、租客投诉无门,叫苦连连。其实,总结这些房屋代管机构的经营模式不难发现,他们都有类似的操作流程:先注册一个房产经纪公司,以高于市场价的房屋租金从房东手里获得房屋资源,签订托管协议,约定租金月结并迅速抢占房屋租赁市场;再以低于市场价的租金吸引租客,签订房屋租赁合同,而且一般是按季付或者年付收取租客的租金。从长远看,房屋代管机构完全在做赔本的买卖,为什么他们愿意做这样的事?

其实,他们采取的“高收低租、长收短付”模式,房屋代管机构收取租客租金以后并不是立马将租金转付给房东,而是有一个时间差。在这个时间差里,房屋代管机构如果将收到的租金用于生产经营或者其他投资,可以获取可观利益。但一旦经营不善或者投资失败,将无法继续履行与房东的约定,导致违约。甚至有的机构直接卷款跑路。

因此,房屋代管机构的行为对房东、对租客存在很大的安全隐患。一旦发生纠纷,房东和租客都有可能是受害者,协商起来也是比较困难。

对于房东来说,他的房屋被陌生人占有和使用,房屋租金还比市场价更低,自己损失了对房屋的实际控制和租金损失;而对于租客来说,他实际交付了房屋租金,租赁合同未到期,但是面临被房东收回房屋的风险,可能遭受租金的损失和租房的压力。

 在房屋托管协议中,由于涉及三方主体,我们一般根据三者的不同法律关系,作不同的处理。

第一种,房东与房屋托管机构之间签订房屋租赁合同,托管机构再与租客签订租赁合同

这种情形下,房东与机构之间是租赁关系、机构与租客之间是转租关系,适用合同法224条关于租赁合同的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》18条规定,不论机构的合法还是非法转租,房东是可以要求租客腾房的。

第二种,房东与房屋托管机构之间签订托管协议,托管机构再以自己的名义与租客签订房屋租赁合同。

此种情形下,房东与机构之间的委托代理关系,机构与租客之间是租赁关系,实际上在房东与租客之间形成了租赁关系,应当适用民法总则162条、合同法402条关于代理的有关规定。机构与租客之间的租赁合同对房东亦发生法律效力。房东不得要求租客搬离,只能要求机构承担违约责任及赔偿损失。

最后,如果房屋托管机构的行为涉及刑事犯罪,需要待公安机关、检察院、法院处理结果为依据,则需要等待结果,再走民事司法程序。

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