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2018年12月18日星期二

物业服务纠纷中------业主欠费纠纷案件

作者:小言   2018年12月19日
 一、解决方案:
1、双方协商解决
2、向法院申请支付令:需要符合《民事诉讼法》191条和最高院《关于适用民诉法若干问题的意见》的有关规定。
3、起诉至管辖权法院
二、走诉讼程序遇到的主要问题
1、物业合同关系认定 --书面合同
1)前期物业服务合同:项目建设初期,由建设单位与物业服务企业签订。
2)物业服务合同:多数业主入住,业主大会与业委会产生,建设单位基本撤出后,业委会与物业服务企业签订的书面物业服务合同。
3)事实物业服务合同:实践中可能多种原因(物业合同终止后原物业企业仍继续提供物业服务、业委会未成立或未聘请物业企业 ),物业合同关系双方未签订书面 合同,但物业企业实际提供了物业服务,业主也接受服务,应视为合同实际成立。
2、实务中的必经程序:对业主发出书面催缴通知
3、诉讼主体:物业服务企业应当以欠费的各业主为被告,分别起诉。
4、业主拒交物业费的正当理由:物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。
5、业主以下述理由抗辩的,法院不予支持:
1)主张自己不是物业合同当事人
2)主张自己未享受或者无需享受物业服务。特别注意实践中的安置小区、老居民房等,由于该部分居民以往的缴纳物业服务费意识不足,常单方认为自己不用交费。
3)主张物业服务企业服务质量问题等一般违约行为(卫生清洁不干净、未定期修剪树枝......)。审判实务中:对尚不足以构成免除其缴费义务的抗辩,法院根据具体情况可以酌情减少。
4)主张由物业使用人交费,自己不承担交费义务。审判实务中:虽有实际使用人,物业服务企业请求业主承担连带责任的,法院予以支持。业主承担后可以根据与物业使用人的合同约定向其追偿。
6、业主欠费的违约金数额确定方法
1)物业服务合同有约定违约金数额的,按照合同约定
2)合同中没有约定迟延履行的违约金数额或计算方式,实践中通常做法是:按照业主所欠数额,参照中国人民银行计收逾期贷款利率并在此基础上可以加收30%-50%。



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