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2018年12月20日星期四

多重买卖的处理规则

作者:小言  2018/12/21

       多重买卖简单来说就是一物二卖、一物数卖的情形。
       买卖合同是社会生活最普遍、最常见、最基础的合同,实践中常常出现出卖人将同一标的物数次卖给不同人的情况。特别注意多重买卖与无权处分他人之物的本质区别:多重买卖中,出卖人在多次签订合同时对标的物均享有所有权;无权处分中,出卖人对标的物转移所有权后再次出卖该物不再享有所有权。
       在此举几个简单例子帮助理解,并在下文进行简单分析:
1、甲与乙签订房屋买卖合同约定将甲名下某处房屋卖给乙,后乙搬入生活但是一直未去办理过户。甲之后将房屋又卖给不知情的丙并办理了过户手续。现丙要求乙归还房屋。问题:①丙能否要回房②先后合同是否有效③乙能否请求变更房产登记④乙如何维权
2、甲与乙签订买卖合同约定甲将自己的电脑卖给乙并交付,后乙不在家,暂时请甲帮忙保管。甲又将电脑卖给了丙并直接交给了他。现乙回来要求丙返还电脑。问题:①乙的请求能否被支持②丙如何维护自身权益
3、甲乙签订买卖合同约定将甲的货车卖给乙并交付给其使用,未办理车辆过户。后甲的朋友介绍丙买车,甲又将车卖给丙并办理了过户手续。问题:①丙能否要求乙返还车辆②乙如何维权
    “遇到多重买卖该如何救济自己,法律会支持谁的诉讼请求”应该是当事人最关心的问题。
一、对不动产多重买卖处理规则是:已登记>先合同。由于出卖人在先合同中未与买受人办理登记过户,所以该不动产的所有权仍在出卖人手中。出卖人再次与他人签订合同并办理过户是所有权人的处分权利。此时,前后合同均为有效合同。由于我国不动产所有权变动以登记为要件,所以在不动产买卖中,对同一标的物数卖时审判要分情况处理:
⑴已经办理登记过户的即取得不动产所有权(善意取得),其他买受人可以请求解除与出卖人的买卖合同并根据合同约定请求出卖人承担违约责任;
⑵均未办理登记的,合同成立在先的买受人可以请求出卖人与自己继续办理登记手续;所有权人也可以决定自己保留所有权或卖给买受人之外的其他人并登记过户(此时出卖人要承担全部买受人的违约责任)或与其中一位买受人办理过户(此时出卖人要承担其他买受人的违约责任)。
       案例1分析:甲乙、甲丙之间的买卖合同均有效,甲签订合同时均享有房屋所有权;甲丙间已经办理过户登记手续,此时房屋所有权已经转移至丙;基于物权性质,丙有权要求乙返还房屋,甲予以协助;乙只能根据甲乙间买卖合同约定请求甲承担违约责任。

二、根据2012年施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条的内容,总结出对于普通动产和特殊动产多重买卖的处理规则:
⑴普通动产:已交付>已付款>先合同。 普通动产公示要件即交付。①多个买受人主张买卖合同均有效的,已经交付的取得动产所有权,其他买受人可以根据买卖合同约定向出卖人主张违约责任;②均未交付的,已付款的可以请求出卖人履行交付义务,其他买受人可根据合同约定主张违约责任;③均未付款的,先合同的买受人可以请求出卖人履行交付,其他买受人可主张违约责任。
       注意:无权处分情形。由于动产以交付占有为所有权转移,实践中常出现买受人取得动产所有权以后又因为某种原因使得出卖人继续占有该动产,此时对不知情的后买受人来说,他是有理由相信该不动产仍是出卖人的,因此后买受人根据善意制度,可以取得占有的该动产所有权。先买受人不能要求其返还,只能根据其与出卖人的合同请求违约赔偿。
       案例2分析:甲乙买卖合同有效并完成交付,所有权已经转移至乙;后乙暂请甲保管,所有权还是乙的,甲附有一般保管义务;甲丙之间买卖合同并交付的效力要分情况对待①对外,丙有理由相信该动产为甲所有,是善意取得;②对内,甲无权处分乙所有的动产,产生不当得利。由于动产以交付为物权变动要件,所以本案中丙已经取得动产所有权,乙无权要求丙返还。乙只能要求甲返还不当得利并承担赔偿责任。
⑵特殊动产:已交付>已登记>先合同。  特殊动产公示要件即交付并登记,且自交付即转移所有权。多个买受人均主张合同有效,已交付的可以请求确认所有权已经转移并要求他人协助登记;均未交付的,已经履行价款的买受人可以请求出卖人继续履行交付义务,其他买受人可以根据合同主张违约责任;未交付未付款的,先合同的买受人可以请求出卖人履行交付义务,其他买受人可根据合同主张违约责任。
       案例3分析:甲乙签订合同并已完成交付,此时该车辆的所有权已经转移;而后甲丙签订合同并完成登记手续,此时乙的期待登记权利受损害,乙可以请求法院确认自己对该车的所有权,并要求甲丙协助自己变更登记手续;丙不能要求乙返还车辆,只能根据合同要求甲承担违约责任。
       在实务中应特别注意特殊动产的处理规则!最有效快捷的纠纷处理方式还是当事人之间应当达成合意并遵守诚实信用原则。

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