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2018年12月28日星期五

全国城镇空置房达6500万套!建行董事长喊话:房子真是盖够了

全国城镇空置房达6500万套!建行董事长喊话:房子真是盖够了

12月21日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告利用2011-2017年中国家庭金融调查(CHFS)数据和国家统计局数据,对当前我国城镇家庭住房拥有及使用状况进行了分析。

城镇地区住房空置率21.4%

二三线城市空置情况更严峻

我国家庭住房自有率超八成

报告指出,根据2017年CHFS数据,我国家庭住房拥有率(拥有住房的家庭占全部家庭的比例)为92.8%,其中城镇家庭住房拥有率为90.2%,农村家庭住房拥有率为97.2%,与2013年和2015年相比呈稳步上升趋势。
此外,我国家庭住房自有率(居住在自有住房的家庭占全体家庭的比例)为85.0%,位于全球前列。其中,城镇家庭住房自有率为80.8%,农村家庭住房自有率为93.6%,城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%,相较于2013年和2015年均有所上升。2017年,城镇住房套户比已达1.18,其中家庭自有住房套户比为1.155,政府及单位提供住房的套户比为0.029。


城镇地区住房空置率21.4%

近年来,住房空置率备受市场关注,并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房,它包括两类:一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房,二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。报告指出,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。
报告认为,空置率的区域差异表现在:当前我国二线和三线城市住房空置情况更为严峻,空置率明显高于一线城市。2017年,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远超一线城市的16.8%。数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达26.6%。

多因素影响家庭持有空置住房

报告发现,家庭投资风险偏好、收入水平、有无家族企业、是否参加住房公积金、成员是否受雇于公共部门、家庭成员有无成年未婚男性等特征,都是影响家庭是否持有空置住房的可能因素。此外在宏观影响因素方面,空置住房与城镇化率、区位房价也有一定相关性。
适量空置住房有助于平稳租房市场

值得关注的是,报告提出,由于工作地点变化、子女教育等原因,城市间以及城市内部的人口流动长期存在。这必然导致人口流出区域住房被空置,流入地区出现新增的住房需求,需要由该地区空置的住房满足。适量的空置住房有助于平稳租房市场,促进人口流动。为此,参照劳动力市场自然失业率的概念,报告提出可以稳定租金收入比的空置率为自然空置率。参考Rosen and Smith(1983)的文章,本报告估算出中国城镇自然空置率为9.8%,一线城市的自然空置率为11.3%,二线城市为9.1%,三线城市为8.8%。

目前城镇住房空置率高孕育风险

报告从空置率的国际比较、自然空置率的测算、空置住房的负债以及空置住房进入市场的可能性四个方面,对空置住房的风险进行了深入分析。

从国际比较上看,中国住房空置率仍然处于较高水平,仅低于西班牙、意大利等少数国家,高于大多数国家。目前,我国住房实际空置率水平已远高于自然空置率的标准,尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。

从住房贷款余额来看,2017年空置住房占用的贷款余额显著上升,有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%,预计规模为10.3万亿元。空置住房占用了大量的住房贷款,不仅是对贷款资源的一种浪费,更蕴含了金融风险。
此外,与非空置住房相比,由于不受搬迁及出租合约限制,家庭空置住房更便于交易。当市场出现波动时,若大量空置住房集中入市,必然对住房市场造成冲击。报告比较不同家庭2013-2015年与2015-2017年间出售住房情况发现,拥有的住房越多,家庭出售住房的比例越高,而拥有城镇空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的有空置房的家庭,其售房的比例明显高于其他家庭。CHFS数据显示,2013-2015年住房价格下调期间,拥有三套及以上住房的空置住房家庭,其出售住房的比例是无空置住房家庭的近乎两倍,其对市场造成的下行压力更大。

建行董事长喊话:现在买房也赚不了钱了

12月23日,在第20届北大光华新年论坛上,建设银行董事长田国立表示,"我搞了一辈子金融,现在买房也赚不了钱了,你现在买不就是高位接盘了吗?"

建行董事长田国立 图片来源:主办方供图

田国立大学毕业就到建行工作,上世纪八十年代在一个搞城市建设开发的支行当行长。他介绍,那时候国内还没有房地产的概念,大家住的房子都是单位分的,都是公有的,没有产权。"那个时候,我们感到中国需要发展房地产市场,所以在30多年前,建行率先提出'要买房到建行'。"

时过境迁,30多年之后国内房地产市场已经非常发达,发达到欧美都望尘莫及。田国立举例说,其中一个数字是说现在美国人住房资产在30万亿美元,也有人说是22万亿美元。中国在这个领域也有两个数字,一个是40万亿美元,还有一个是400万亿人民币,"我想说我们房子真的盖够了"。

为什么大家还觉得住房难、住房贵解决不了?田国立认为,当前房地产市场存在的是结构问题。美国的市场化程度非常高,现在的住房结构中,整个城镇三分之一的人是租房。德国50%以上的人都靠租房,这些市场往往房地产很难炒起来。但中国的租房率可能也就刚刚10%,所以这方面确实有问题。还有一个数据是房屋的空置率。美国的房屋空置率不到10%,日本是在13%左右,而我们的房屋空置率要比这个大很多。

田国立认为,"这个时候要解决结构性问题了,大家也得把消费支出、消费观念,包括住房理念逐步引导到住房租赁的方向上。"

对于上述问题,田国立认为专业银行应该有专业的解决办法。"没有金融属性的时候就不炒了,因为房子跟黄金、股票不一样,黄金、股票你有钱可以炒,你没钱可以不炒,但是住房不一样,你有钱和没钱都要住房子。所以不能让它和金融属性混在一起。"

当前,好多人买房子也不住,在那儿闲置;另一方面,好多人有迫切的住房需求,但是买不起。怎么破解这些问题?田国立认为,要让兴奋点、消费习惯、金融资本向住房租赁市场倾斜。

编辑 | 王嘉琦

本文转自:每经APP(记者:苏杰德)

中国家庭金融调查与研究中心CHFS(微信号:chfsextend)



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