商品房逾期交房逾期办证纠纷顺利为当事人全额索赔

基本案情 蒋伟(化名)与其妻及子(原告)在重庆市南岸区某小区向重庆银港房地产开发公司(化名,,被告、以下简称“开发商”)购买一层商住两用商品房,房屋套数为15套,总价高达800余万元,买卖双方签订了重庆市商品房买卖合同,合同中详细约定了商品房交房日期,办理产权证日期以及相关的违约...

基本案情


蒋伟(化名)与其妻及子(原告)在重庆市南岸区某小区向重庆银港房地产开发公司(化名,,被告、以下简称“开发商”)购买一层商住两用商品房,房屋套数为15套,总价高达800余万元,买卖双方签订了重庆市商品房买卖合同,合同中详细约定了商品房交房日期,办理产权证日期以及相关的违约责任。届至合同约定交房日期,房屋开发商并未按约与蒋伟办理房屋交房手续,逾期天数达245日。在合同约定的办理产权证的日期,开发商仍未按约如期为蒋伟办理房屋产权证,逾期天数达88天。

之后蒋伟与开发商进行过多轮谈判交涉,开发商虽愿意支付违约金,但要求蒋伟放弃部分违约金,并且要求延长办证期限。另一方面,开发商则说,其根本不存在违约行为,理由有,一关于办证事宜,开发商并未违反相关法律法规规定的办证期限,二由于政府的城市规划变更导致办理产权证迟延,这是不可抗力因素,因此开发商并不存在违反合同的约定。

双方谈崩,蒋伟找到法律派律师,要本律师为其打官司,索赔违约金。

法律依据


《合同法》相关规定

《城市房地产管理法(2007年修正)》第五章 房地产权属登记管理第六十一条

《商品房销售管理办法》第五章 交付 第三十四条

《城市商品房预售管理办法》第十二条

《城市房地产开发经营管理条例》国务院令[1998]第248号第三十三条

《城市房屋权属登记管理办法》第十六条

《最高院商品房买卖合同司法解释》第十八条

律师攻略


1、明确诉讼请求项目,计算诉讼请求金额,做到有凭有据,实事求是。

a)请求有两项,一为逾期交房违约金,二为逾期办理产权证违约金。逾期交房违约金的计算相当清楚,根据合同约定的最后交付日期及实际交付日期确定。逾期办证日期就相对复杂,对于逾期办证,并不是只要超过合同约定或法律规定的日期就可以一直计算下去,商品房产权办理要根据其办理的流程具体分析的。一般来说开发商办理了预售许可证后,首先要办理初始登记,即大产权证,然后才可能办理分户产权证,即小产权证。因此计算逾期办证的逾期时间,应当从合同约定之日起计算至大产权证办理完毕,并向房产登记机构申请办理小产权证之日止,标准则以申请办理小产权证的房管局的受理通知单为凭。

b)针对该情况,本律师做相应的取证工作,去房管局调查涉案房屋的小产权证办理情况,明确逾期办证的期限。而逾期交房与逾期办证的违约金总额高达80余万元。

2、站在被告的角度考虑,做到知己知彼。

打一个官司,诉讼的策略是结合案情事实与诉讼请求再寻找相关的法律法规依据,分析我们的诉讼请求相关的法律构成要件,哪些要件满足,哪些要件不满足,哪些要件是有争议的,条分缕析,各个要件要落实到实处。

a)作为一个合同来,首先是要生效,生效要件大的两方面来说,一是法定的,主要有《合同法》52条规定,二是约定情况,如附条件生效。本律师仔细分析了双方的买卖合同,其生效条件是满足的。

b)关于城市规划的变更导致合同不能按约履行的条件,本律师在重庆市相关官方网站查阅相关城市规划的信息,发现经过涉案房产的轻轨路线并未有规划路线变更的通知发布。另外,如果被告提出此抗辩,其必须提供书面的设计变更文件,根据事实情况的评估,我们认为其拿不出这方面的资料,结果其在诉讼过程中也没有提供相关资料证明因规划原因造成迟延交房与办证。

c)关于是否应当适用《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》中规定的90日的办证期限,本律师经过分析,根据民事合同的意思自治原则,应当适用合同中约定的,即60日的期限。

d)计算违约金的基数如何确定?

e)原告方是否有违约情况?

f)被告已经向原告支付的20万元,但未向原告交付银行卡及密码的行为如何认定?

g)涉案房屋的面积经测绘部门的计量,面积比合同约定的面积多,根据《最高院商品房买卖合同司法解释》的规定,原告应当向被告补足超过3%部分的房款,这部分房款如何解决?

办理结果


本律师经过大量的细致的工作,经过一审法院的审理,对于本律师提起的诉讼请求,80万元的违约金,法院全额支持了原告的请求。
名称

案件公开,1,办公环境,3,绑架罪法规,3,保外就医,1,暴力威胁,1,剥夺政治权利,3,不动产登记,1,不起诉,3,不认为是犯罪,1,财产价值,3,财产刑,5,财务犯罪,1,残疾人,1,查封冻结,4,成功案例,7,重庆刑事法规,36,传销犯罪法规,3,逮捕,14,单位犯罪,14,单位受贿罪,1,盗窃罪法规,16,地沟油,2,电信网络犯罪法规,14,电子证据,4,调查取证,2,毒品管理,3,毒品相关罪名,10,毒品罪法规,46,渎职罪法规,24,渎职罪名,30,赌博犯罪法规,5,发回重审,3,法律法规,26,法律监督,2,法律实务,100,法律援助,4,法院电话,26,犯罪量刑,34,犯罪主体,1,犯罪罪名,1,妨害公务罪,1,妨害国边境管理罪法规,6,妨害国边境管理罪名,7,妨害婚姻罪名,2,妨害司法罪法规,9,妨害司法罪名,16,妨害文物管理罪法规,3,妨害文物管理罪名,9,房屋转让,1,非法经营罪法规,15,非法拘禁罪法规,3,非法证据,5,附带民事诉讼,7,附加刑,1,高空抛物,1,工伤待遇,3,公告,5,公司类合同,65,公司企业管理秩序罪法规,8,公司企业管理秩序罪名,16,公益诉讼,4,共同犯罪,1,故意毁坏财物罪,1,故意杀人罪法规,3,拐卖妇女儿童罪法规,9,管辖,1,管制,1,管制刀具,2,广东刑事法规,1,归个人使用,3,贵州刑事法规,1,国家工作人员,5,国家机关证件,1,国家监察,2,国家赔偿,2,海上犯罪,2,合伙企业,2,合同范本,69,合同诈骗,1,核准追诉,1,黑恶犯罪法规,19,缓刑,5,回避,1,会见,3,贿赂罪法规,23,婚姻家庭,18,机动车,1,羁押,9,继承,1,家庭暴力犯罪,1,价格认定,6,监视居住,5,监外执行,9,监狱,3,减刑假释,14,检测,1,检察建议,2,检察院,1,简易程序,1,建设工程,2,交通事故,23,交通肇事罪法规,1,戒毒,1,戒毒所,1,金融管理秩序罪法规,25,金融管理秩序罪名,30,金融纠纷,1,金融类合同,15,金融诈骗罪法规,12,金融诈骗罪名,8,经济犯罪,7,警察执法,6,拘留,2,拘留所,2,举报,2,巨额财产来源不明罪法规,1,拒不支付劳动报酬罪法规,2,拒执罪法规,7,聚众斗殴罪法规,1,聚众淫乱,1,军人违反职责罪法规,1,看守所,75,控告申诉,4,宽严相济,2,滥用职权罪法规,5,累犯,2,离婚,1,立案标准,17,利息,1,另案处理,2,漏罪,1,录音录像,7,律师团队,4,律师证券业务规范,5,律师执业保障,14,律师执业规则,7,卖淫嫖娼罪法规,5,卖淫嫖娼罪名,6,卖淫嫖娼罪实务,1,没收,1,民法典,1,民间借贷,2,民事抗诉,1,民事立案,1,民事诉讼,3,虐待被监管人罪法规,1,挪用公款罪法规,16,挪用资金罪法规,6,盘问,2,碰瓷,1,骗购外汇罪法规,2,嫖宿幼女罪法规,1,破坏公用工具设施罪法规,6,破坏公用工具设施罪名,5,破坏环境资源保护罪名,15,破坏环境资源罪法规,28,期限,3,签订、履行合同失职被骗,2,枪支,4,强奸罪法规,5,强制措施,29,强制隔离,2,强制医疗,2,抢夺罪法规,6,抢劫罪法规,6,敲诈勒索罪法规,3,侵犯财产罪法规,50,侵犯财产罪名,13,侵犯公民个人信息罪法规,5,侵犯国家秘密,2,侵犯民主权利罪名,7,侵犯名誉隐私罪名,6,侵犯人身民主权利罪法规,25,侵犯生命健康罪名,6,侵犯性的决定权罪名,3,侵犯知识产权,2,侵犯知识产权罪法规,7,侵犯知识产权罪名,7,侵犯自由罪名,18,侵占罪法规,2,取保候审,5,扰乱公共秩序罪法规,37,扰乱公共秩序罪名,40,扰乱市场秩序罪法规,21,扰乱市场秩序罪名,13,扰乱无线电通讯,1,人民监督,2,认罪认罚,8,山都文集,71,山都资讯,12,伤情鉴定,4,商业贿赂,1,上海刑事法规,1,社区矫正,2,涉医违法犯罪,1,申诉和监督,25,审查起诉,3,生产销售伪劣商品罪法规,15,生产销售伪劣商品罪名,10,实施恐怖危险活动罪法规,3,实施恐怖危险活动罪名,5,食品药品安全,4,收费标准,5,收容教育,2,数罪并罚,6,司法鉴定,38,司法救助,3,司法协助,1,死缓,2,死刑,21,贪污贿赂犯罪法规,36,贪污贿赂罪名,12,贪污罪法规,9,逃汇罪法规,1,套路贷,3,特定款物,1,特赦,1,提起公诉,5,田文昌,5,庭前会议,1,同案犯,1,退赃退赔,1,脱逃,4,外国人犯罪,1,玩忽职守罪法规,6,危害公共安全罪法规,40,危害公共卫生罪法规,7,危害公共卫生罪名,11,危害国防利益罪法规,2,危害国家安全罪,3,危害计算机信息系统,1,危害税收征管罪法规,19,危害税收征管罪名,14,危险方法罪法规,10,危险方法罪名,5,危险驾驶,2,违法所得,1,违反安全管理规定罪名,13,违反安全管理罪法规,8,违反枪支弹药管理规定罪名,9,违反枪支弹药管理罪法规,14,违禁药品,1,伪基站,2,伪造证件印章法规,6,未成年人,19,侮辱诽谤罪法规,2,现场勘验检查,2,邪教犯罪法规,4,泄密案件,1,新冠肺炎,1,信访,1,信用卡诈骗,1,刑罚法规,10,刑法时效,5,刑法综合,17,刑事辩护,18,刑事辩诉,1,刑事处罚,2,刑事法规,5,刑事复议复核,1,刑事管辖,32,刑事和解,1,刑事鉴定,32,刑事抗诉,8,刑事赔偿,2,刑事涉案财物,13,刑事申诉,6,刑事审判执行,55,刑事司法政策,3,刑事诉讼,56,刑事责任,6,刑事证据,17,行政诉讼,1,兴奋剂,1,虚假恐怖信息,1,虚假诉讼,2,虚拟货币,5,寻衅滋事罪,1,讯问,4,徇私枉法罪,1,掩饰隐瞒犯罪所得,2,野生动物,1,移送犯罪,2,淫秽物品罪法规,6,淫秽物品罪名,5,狱内刑事,1,冤假错案,4,再审,1,赃款赃物,1,赠予,1,诈骗罪法规,2,张明楷,6,浙江刑事法规,1,侦查,47,侦监与公诉,33,正当防卫,4,证人,1,证人证言,2,执行,1,职务犯罪,12,职务侵占罪法规,5,指导案例,40,重点法规,17,自首立功,6,自诉,2,走私罪法规,10,走私罪名,10,组织考试作弊罪,3,罪名解析,361,
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重庆山都律师事务所: 商品房逾期交房逾期办证纠纷顺利为当事人全额索赔
商品房逾期交房逾期办证纠纷顺利为当事人全额索赔
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